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湖南省长沙市芙蓉区人民法院

民 事 判 决 书

　　(2021)湘0102民初16812号

　　原告：湖南鑫路置业有限公司(原湖南华誉房地产开发有限公司)，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道先导路179号湘江时代商务广场A栋1701房。

　　法定代表人：彭运良，执行董事兼总经理。

　　委托诉讼代理人:苏乾良，湖南大湘律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人:彭妍妤，湖南大湘律师事务所律师。

　　被告：长沙市芙蓉区威克秀娱乐城，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道人民中路35号高层建筑之裙房第二、三层。

　　经营者：宋某。

　　被告：宋某，男，1975年6月20日出生，汉族，住上海市静安区。

　　原告湖南鑫路置业有限公司(以下简称“鑫路公司”)与被告长沙市芙蓉区威克秀娱乐城(以下简称“芙蓉区威克秀”)、宋某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鑫路公司的委托诉讼代理人彭妍妤到庭参加诉讼，被告芙蓉区威克秀、宋某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告鑫路公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁协议》，芙蓉区威克秀将租赁房屋返还给鑫路公司;2、判令芙蓉区威克秀向鑫路公司支付欠付租金5489712.2元(暂计至2021年9月11日，实际租金计至租赁房屋返还之日止)及资金占用费339203元(按LPR利率暂计至2021年9月11日，实际计算至租金还清之日止);3、判令芙蓉区威克秀向鑫路公司支付物业费42709.92元、水费6772.65元、电费117471.52元(自2021年4月1日暂计至2021年9月11日，实际计算至租赁房屋返还之日止);4、判令芙蓉区威克秀向鑫路公司支付违约金600000元(已扣除履约保证金200000元);5、判令宋某对芙蓉区威克秀的上述债务承担连带清偿责任;6、由芙蓉区威克秀、宋某承担案件全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月9日，鑫路公司与长沙市雨花区威克秀娱乐城(个体工商户，以下简称“雨花区威克秀”)签订《房屋租赁协议》，约定由雨花区威克秀承租鑫路公司坐落于长沙市高层建筑之裙房二、三整层(建筑面积3252.6㎡)用于从事量贩KTV经营活动，协议第二条约定租赁期限自2016年11月10日至2024年11月9日，起始4个月为乙方进场装修期，不计租金，第三条约定2016年11月10日至2019年11月9日的租金185398.2元/月计算，第四年起按每两年3%递增租金，第四条约定租金按月预付结算，第一次租金交纳时间为2017年2月10日，以后每月底前预交下一月租金，第六条约定租赁期间的水电费、物业费由甲方代为缴纳，第八条和第十一条约定承租人不按约定时间交付租金及各种费用达30天，出租人有权单方解除本合同，若一方违约，应向守约方支付相当于履约保证金金额的四倍，即人民币800000元。《房屋租赁协议》中承租人为雨花区威克秀，其经营者为邬某某，合同联系人为宋某。

　　协议签订后，鑫路公司已依约将房屋交付给雨花区威克秀使用，但雨花区威克秀多次存在欠付租金行为，2020年1月2日，雨花区威克秀注销。宋某于2020年1月15日成立芙蓉区威克秀，承继和履行《房屋租赁协议》。2021年5月，经鑫路公司原全资股东湖南省建筑设计院集团有限公司与芙蓉区威克秀、宋某通过《威克秀房租结算表》签字盖章确认，截至2021年5月11日，威克秀欠付租金4825860.2元。按照协议约定，自2020年1月10日开始，每月租金上浮3%以后为190963元/月，截止至2021年9月11日，扣减结算后宋某支付的100000元租金，芙蓉区威克秀尚欠付鑫路公司租金5489712.2元(4825860.2+190963×4-100000)。芙蓉区威克秀、宋某于2021年5月30日、6月18日分别向原告出具《关于“省建苑”商业裙楼2.3楼KTV项目情况说明》和《还款承诺函》，其中明确载明芙蓉区威克秀、宋某自2016年11月便入驻“省建苑”商业裙楼2、3楼经营KTV项目，愿意承担经营至今欠付的租金及利息。故虽然芙蓉区威克秀于2020年1月15日才成立，但其已明确表示加入雨花区威克秀的债务，应对雨花区威克秀欠付的租金承担共同还款责任，芙蓉区威克秀成立以后已继受雨花区威克秀的租赁合同并实际履行合同和使用租赁房屋，应履行合同约定的义务。宋某作为雨花区威克秀的共同经营者和实际经营者、芙蓉区威克秀的经营者，应对雨花区威克秀和芙蓉区威克秀的债务承担连带偿还责任。综上，二被告拒不支付房屋租金、水电费、物业费的行为严重违反了合同约定，鑫路公司有权依据合同约定解除《房屋租赁协议》，要求被告返还房屋、支付欠付租金及资金占用费和违约金，故原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告诉讼请求。

　　案件审理过程中，原告撤回了对邬某某的起诉。

　　被告芙蓉区威克秀、宋某未予答辩。

　　诉讼中，原告鑫路公司向本院提交了如下证据：《房屋租赁协议》、长沙市雨花区威克秀娱乐城工商信息、《威克秀房租结算表》、中国建设银行单位客户专用回单、《关于“省建苑”商业裙楼2.3楼KTV项目情况说明》、《还款承诺函》、《物业服务合同》、《增值税发票》等证据;被告芙蓉区威克秀、宋某未提交证据，亦未到庭质证，视为其放弃举证、质证的权利。本院经审查认为，原告鑫路公司提交的上述证据均来源合法、客观、真实，与本案具有关联性，予以采信。

　　根据上述认定的有效证据，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年11月9日，原告鑫路公司与长沙市雨花区威克秀娱乐城(以下简称“雨花区威克秀”)签订《房屋租赁协议》，由雨花区威克秀承租原告鑫路公司坐落于长沙市高层建筑之裙房二、三整层(建筑面积3252.6㎡)用于从事量贩KTV经营活动，《房屋租赁协议》约定：1、租赁期限为8年，自2016年11月10日至2024年11月9日。起始4个月为乙方进场装修期，不计租金;2、双方合同签订时即时支付给甲方履约保证金：人民币200000元整;3、2016年11月10日至2019年11月9日的租金按185398.2元/月计算，第四年起按每两年3%递增租金;4、租金按月预付结算，第一次租金交纳时间为：2017年2月10日，以后每月底前预交下一月租金，由甲方出具正规发票;5、水、电费按乙方实际耗用量，按长沙市商业用水、商业电费标准按月付给甲方，由甲方代为缴纳，缴纳时间为本月费用下月5日前交纳给甲方;6、物业管理费签约三年内暂定每月每平方米1.0元，随同水电费一起按月交纳给甲方;7、承租人不按约定时间交付租金及各种费用达30天，甲方有权单方解除本合同;8、租赁协议解除，乙方必须在三天内将承租房交还给甲方，如乙方拒不交还承租房，甲方可自行处理，由此产生的一切损失和后果由乙方自行承担;9、甲乙双方若一方违约，应向守约方支付相当于履约保证金金额的四倍，即人民币800000元。《房屋租赁协议》中承租人为雨花区威克秀，其经营者为邬某某，合同联系人为被告宋某。合同签订后，雨花区威克秀向原告鑫路公司支付了履约保证金200000元。2020年1月2日，雨花区威克秀注销。2020年1月15日，被告芙蓉区威克秀成立，经营者为宋某。2021年5月，原告鑫路公司原全资股东湖南省建筑设计院集团有限公司与被告芙蓉区威克秀、宋某在《威克秀房租结算表》盖章签字确认，截至2021年5月11日，被告芙蓉区威克秀欠付租金4825860.2元，从2020年12月10日开始，每月租金为190963元。2021年5月30日，被告芙蓉区威克秀和宋某向原告鑫路公司出具《关于“省建苑”商业裙楼2.3楼KTV项目情况说明》，表明从2016年年末开始进驻“省建苑”，就省建苑KTV项目历时将近五年，请求原告鑫路公司予以减免租金。2021年6月18日，被告芙蓉区威克秀和宋某向原告鑫路公司出具《还款承诺函》，表明2016年11月入驻“省建苑”商业裙楼2、3楼经营KTV项目，自主经营至今共欠付租金4825860.2元(与《威克秀房租结算表》金额一致)，请求原告鑫路公司延缓租金支付时间和减免租金。2021年8月1日，被告宋某向原告鑫路公司转账支付了100000元租金。

　　另查明，涉案房屋物业服务费为2.2元/平方米/月，租赁协议约定物业管理费签约三年内暂定每月每平方米1.0元，随同水电费一起按月交纳给原告鑫路公司。被告芙蓉区威克秀和宋某未向原告鑫路公司交纳过2021年4月以来的涉案房屋物业费和水电费。2021年9月14日，被告芙蓉区威克秀被长沙市公安局芙蓉分局文艺路派出所责令停产停业三个月(2021年9月13日至2021年12月13日止)。

　　本院认为，原告鑫路公司和雨花区威克秀签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。2020年1月2日，雨花区威克秀注销，被告芙蓉区威克秀成立并承接和履行《房屋租赁协议》，《房屋租赁协议》中的租人权利义务已实际转移给芙蓉区威克秀，原告鑫路公司也表示同意，被告芙蓉区威克秀和宋某出具的《关于“省建苑”商业裙楼2.3楼KTV项目情况说明》和《还款承诺函》也表明了宋某从2016年11月雨花区威克秀签订《房屋租赁协议》以来就是涉案房屋KTV的实际经营者，芙蓉区威克秀也愿意承担《房屋租赁协议》签订以来的租金，故芙蓉区威克秀应按《房屋租赁协议》履行承租人义务。经被告芙蓉区威克秀和宋某和原告鑫路公司全资股东湖南省建筑设计院集团有限公司确认，截止至2021年5月11日，芙蓉区威克秀欠付租金4825860.2元，2021年5月11日之后的租金按190963元/月计算，故原告诉请解除《房屋租赁协议》、被告芙蓉区威克秀支付截止至2021年9月11日的租金5489712.2元(计算方式：4825860.2元+190963元×4个月-100000元)和涉案房屋返还前的租金，合法有据，本院予以支持。关于原告主张按LPR利率暂计至2021年9月11日的资金占用费339203元，《房屋租赁协议》中并未对资金占用费进行明确规定，且租金应支付至房屋返还之前，故本院对资金占用费不予支持。关于原告诉请的违约金600000元(已扣除履约保证金200000元)，本院认为《房屋租赁协议》因被告芙蓉区威克秀存在严重违约行为提前解除，芙蓉区威克秀被长沙市公安局芙蓉分局文艺路派出所责令停产停业三个月且涉案房屋被查封，合同解除后，原告收回涉案房屋仍存在障碍且面临再次招租时的房屋空置期和免租期，故原告按照《房屋租赁协议》的约定主张800000元违约金，大致相当于涉案房屋四个月的租金，该违约金未过分高于原告的实际损失，本院予以支持。关于原告诉求的物业费和水电费，《房屋租赁协议》中已约定由被告芙蓉区威克秀每月支付给原告后由原告代缴，现原告已提交《物业服务合同》、水表读数照片和水电费发票证明被告所欠付的物业费和水电费，而被告芙蓉区威克秀和宋某在本案中未予答辩，也未提交已支付物业费和水电费的证据，故本院予以支持。关于原告诉求的被告宋某对被告芙蓉区威克秀的债务承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，芙蓉区威克秀作为个体工商户，其债务应由经营者以个人财产承担，本院予以支持。

　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第五十六条、第五百零九条、第五百五十二条、第五百五十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、解除湖南鑫路置业有限公司与长沙市芙蓉区威克秀娱乐城签订的《房屋租赁协议》，长沙市芙蓉区威克秀娱乐城于本判决生效之日起五日内向湖南鑫路置业有限公司返还涉案房屋，逾期未返还，湖南鑫路置业有限公司有权自行收回房屋，由此产生的一切损失和后果由长沙市芙蓉区威克秀娱乐城自行承担。

　　二、长沙市芙蓉区威克秀娱乐城于本判决生效之日起五日内支付湖南鑫路置业有限公司租金5489712.2元(暂计至2021年9月11日，实际租金计至租赁房屋返还之日止)。

　　三、长沙市芙蓉区威克秀娱乐城于本判决生效之日起五日内支付湖南鑫路置业有限公司违约金600000元。

　　四、长沙市芙蓉区威克秀娱乐城于本判决生效之日起五日内支付湖南鑫路置业有限公司物业费42709.92元、水费6772.65元、电费117471.52元。

　　五、宋某对长沙市芙蓉区威克秀娱乐城的上述债务承担连带清偿责任。

　　如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费57971元、财产保全费5000元，共计62971元，由被告长沙市芙蓉区威克秀娱乐城、宋某负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

　　审　判　长　　张　琼

　　人民陪审员　　柳满希

　　人民陪审员　　康　毅

　　二〇二一年十一月八日

　　法官　助理　　谢雨欣

　　代理书记员　　谢雨欣

附相关法条：

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担;家庭经营的，以家庭财产承担;无法区分的，以家庭财产承担。

　　农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担;事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。

　　第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。

　　第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

　　第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。